旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

刷新定义

过去有一个传统的定义，就是在旅游区里开发的房地产，就是旅游地产。但现在应该这样定义旅游地产：一个旅游地产项目，它必须拥有能够独自号召150万游客的核心设施，才能称得上旅游地产。现在看来旅游地产的门槛非常高，150万游客仅仅是入门级的门槛，但就这个目标也是非常不容易达到的目标，对习惯于住宅地产开发的开发商，甚至习惯于商业地产的开发商，对这个目标都会心有余悸的。

面临问题

尽管旅游地产进入第三次浪潮后，重新获得了发展的巨大机遇和成长空间，但是，仍然面临一系列的困难和问题。旅游地产的产业发展首先要面对的是政策问题。

现在，地产项目受到很大制约，很多房地产项目只能通过产业地产、商业地产、旅游地产等复合型产业链来寻求发展。然而，在各地大力推进旅游业发展过程中，似乎政府更多关注的是旅游业本身的发展，对投资商在旅游项目中植入房地产项目通常都比较敏感，甚至明确拒绝。这就使得旅游地产的发展在政策层面出现不确定性和不稳定性的问题。

其次，土地利用面临多重困境的问题。旅游地产项目通常占地很大，从几百亩到数万亩，且大多数在城市外围的乡村或生态环境地带，于是土地禁区出现了。而当地居民的利益平衡问题也较为严重。旅游地产在过往发展中出现过一些重要的产业类型受到政策限制的问题。

全国大范围限购，影响项目现金流。作为中长周期的项目，很多旅游地产项目都要靠现金流住宅解决资金问题。而目前大多数在售的文旅项目，并不是作为旅居地产在销售，而是本地刚需在消化。尤其是一些住宅项目，由于全国大范围的限购政策，客群严格限制，也造成项目处境十分被动。

旅游地产，看上去很美，地价低，旅游行业前景好，但实际上靠资源+地产的模式，目前同质化程度已经太高，想要脱颖而出，还是要靠创新。

如何创新？

1、重视细分市场

从度假到“住假”，旅游地产开发应满足三个需求：生态、文化、健康。

首先是生态的需求。必须从以下几个方面做起：

⑴高度重视人与自然和谐相处，促进社会良性发展。

⑵高度重视生态环境保护，把保护环境，保护生态，实现可持续发展，作为一项长期战略，转变发展方式，调整产业结构和发展循环经济，加强教育宣传、培育、环境、生态保护自克性；加大生态环境保护的执法监管力度。

⑶高度重视清新空气质量，改善人类生态环境，空气污染是影响健康的一个主要因素。

其次是文化的需求，现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征，要满足文化的需要，项目需要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。

接着是健康的需要。现代人的健康观是整体健康，世界卫生组织提出“健康不仅是躯体没有疾病，还要具备心理健康、社会适应良好和有道德”。因此，现代人的健康内容包括：躯体健康、心理健康、心灵健康、社会健康、智力健康、道德健康、环境健康等。

2、重视产业融合

旅游地产多产业融合一体化，是旅游地产发展的必然结果，尤其是消费服务产业的融合发展，旅文体康养商学金多产业融合的旅游地产综合开发，已成为当前及未来开发的主流。在未来旅游地产开发的高标准要求下，做好文旅首先要有吸引核，把人带来，形成人流，聚集人气。第二，把产业聚集起来，把业态做足，让人留下来消费，形成消费聚集。第三，延伸出来居住、酒店、客栈，以及社区配套和城市配套，形成利润收益。形成餐饮、住宿、游乐、购物、会议、养生、运动等综合性、多样化的终端消费经济链；在旅游消费拉动下，本地特色产品及产业延伸发展起来，形成了一个旅游带动的产品产业链，并逐步聚集形成产业集群。

3、重视“养地”

在品牌化竞争时代，旅游地产将告别过去粗放型、同质化开发模式，逐步走向精细化、专业化。在这一趋势下，作为土地供给方的地方政府对旅游地产开发商的要求会越来越高，旅游项目开发必需更加注重“养地”，而“养地”则需要有长期性的发展计划、专业化的管理模式和庞大的资金支撑。这在某种程度上将意味着旅游项目准入门槛抬高，缺少资金和核心竞争力的投资者和开发商将面临越来越多越大的挑战。

4、重视社群营销

旅游地产，社群是重点。社群也是营销很重要的发力点，所以社群先行，也是旅游地产应该借鉴的营销思路。例如现在一些项目，在项目初期就已经开始探索社群营销。已经在很多文旅小镇项目上，都被证明非常有效。从触发、沟通、引导，让邻里之间发生温暖的联系，逐步将居民融合为具有相同兴趣爱好的情感共同体，自然地会形成更大的聚集效应。